PERSBERICHT | Kantoorprojecten regelmatig buitenproportioneel duurder

Arbeids- en materiaalkosten blijven stijgen

Wie begin januari offertes, contracten of tarieven onder ogen krijgt, ziet het overal terug: prijsaanpassingen. Dat is geen toeval. Veel organisaties voeren rond de jaarwisseling hun jaarlijkse indexatie door, ingegeven door loonstijgingen en inflatie.

Recente cijfers van CBS en Eurostat laten zien dat vooral de arbeidskosten in de bouwsector stevig zijn toegenomen. Voor 2024 lag de cao loonstijging gemiddeld rond 6–7%, terwijl de arbeidskostenindex voor de bouw in de overgang van 2024 naar 2025 met circa 8–9% toenam. Deze stijging weerspiegelt niet alleen lonen, maar ook werkgeverslasten en krapte op de arbeidsmarkt.

Ook materiaalkosten blijven op een hoog niveau. Hoewel de extreme pieken van eerdere jaren zijn afgevlakt, zorgen loonstijgingen, energieprijzen en logistieke kosten ervoor dat materialen in 2024–2025 opnieuw duurder zijn geworden. Samen zorgen arbeid en materiaal voor een structureel hogere inputprijsindex voor de bouw, die direct doorwerkt in verbouw- en renovatieprojecten.

Deze ontwikkelingen raken kantoorverhuizingen en kantoorverbouwingen rechtstreeks: arbeid, afbouw, installaties en montage vormen een groot deel van het totale projectbudget en stijgen mee met deze indices.

Mark-ups zijn gebruikelijk, maar is zelden inzichtelijk

Naast stijgende basisprijzen werken veel partijen in de bouw- en huisvestingsketen met mark ups of opslagen. Dat is op zichzelf niet vreemd: opslagen worden ingezet om overhead, risico’s en winst te dekken. In sectoranalyses en vakliteratuur wordt vaak gesproken over 10% tot 30%, afhankelijk van contractvorm en projectcomplexiteit.

Voorstanders benadrukken dat mark ups bijdragen aan risicospreiding, financiële voorspelbaarheid en eenvoud in contractvorming. Met name bij turnkey en design en build contracten wordt aangevoerd dat één integrale prijs ontzorgt, verantwoordelijkheden duidelijk belegt en uitvoerende partijen prikkelt om efficiënt te werken. Ook zouden mark ups nodig zijn om continuïteit en aansprakelijkheid binnen grotere organisaties te kunnen dragen.

De praktijk laat echter zien dat deze voordelen niet altijd opwegen tegen de nadelen. Wat vaak ontbreekt, is transparantie: waarover wordt de mark up berekend? Wanneer opslagen worden toegepast op grote budgetten en soms in meerdere lagen, kan het versterkende effect op de totale projectkosten aanzienlijk zijn. Juist bij turnkey en design en build constructies blijft dit voor opdrachtgevers vaak onzichtbaar, waardoor het voordeel van eenvoud kan omslaan in een gebrek aan grip op kosten en belangen.

Waarom stapeling van opslagen de kosten versterkt

Een enkele opslag lijkt overzichtelijk. Het effect verandert zodra meerdere schakels in de keten elk hun eigen opslag toepassen. Percentages worden dan niet opgeteld, maar vermenigvuldigd.

Vereenvoudigd voorbeeld:

• Basis projectkosten: € 1.000.000
• 1 laag 10% → € 1.100.000
• 2 lagen 10% → € 1.210.000 (+21%)
• 3 lagen 10% → € 1.331.000 (+33,1%)
• 4 lagen 10% → € 1.464.100 (+46,4%)

Wanneer de onderliggende kosten vervolgens stijgen door loonindexatie of inflatie, wordt die stijging berekend over een steeds hoger bedrag. Zo groeit de euro impact van kostenstijgingen sneller dan veel opdrachtgevers vooraf verwachten.

Rekenvoorbeeld: laag uurtarief met mark up versus transparant tarief

Onderstaand voorbeeld laat in één oogopslag zien wat het effect is van een lager uurtarief in combinatie met een mark up versus een hoger, transparant uurtarief zonder mark up. Het voorbeeld is gebaseerd op een kantoorproject met realisatiekosten van € 1.500.000 en is uitgewerkt voor 2024 en 2025.

Om de vergelijking zuiver te houden, zijn de volgende bewust conservatieve aannames gedaan:

• Realisatiekosten 2024: € 1.500.000 (arbeid en materiaal)
• Stijging bouwkosten 2025: +8%
  (in lijn met recente stijgingen van arbeidskosten in de bouw en doorwerking naar materiaalkosten)
• Advies, ontwerp en bouwbegeleiding:
  • Scenario met mark up: 300 uur à € 95
  • Scenario zonder mark up: 500 uur à € 135
    (meer uren, hogere kwaliteit en meer aandacht aan de voorkant)
• Indexatie advieskosten 2025: +4%
• Mark-up: 10% over de realisatiekosten (één enkele opslaglaag)

Belangrijk om te benadrukken: in de praktijk zien wij regelmatig meerdere opslaglagen (bijvoorbeeld via een turnkey aannemer én daarboven nog een vastgoed- of projectmanagement organisatie). In dit voorbeeld is gerekend met slechts één mark up, waardoor de uitkomst eerder aan de voorzichtige kant is.

Praktijkervaring uit de markt

Bij navraag over dit onderwerp spraken wij met Martin van Engelenburg, eigenaar en interieurontwerper, die de afgelopen jaren betrokken was bij uiteenlopende kantoorverhuizingen en -verbouwingen, veelal in projecten boven de 1.000 m².

In de praktijk ziet hij dat mark ups regelmatig worden toegepast door adviseurs, projectmanagementorganisaties en uitvoerende partijen. Daarbij valt vooral de verhouding tussen opslag en geleverde inspanning op. Zoals hij het verwoordt: “Wij zien dat adviseurs en projectmanagementorganisaties opslagen toevoegen aan doorlevering, waarbij die opslagen niet altijd in verhouding staan tot de arbeid die er daadwerkelijk tegenover staat. Opslagen van 10% waren jarenlang gebruikelijk, maar wanneer die percentages ongewijzigd blijven terwijl de onderliggende kosten sterk zijn gestegen, raakt de balans zoek.”

Tegelijkertijd is Van Engelenburg duidelijk over het feit dat ook advies- en ontwerporganisaties zelf te maken hebben met stijgende kosten. “Ook wij ontkomen niet aan indexatie. Na jaren hebben wij onze tarieven van 2025 naar 2026 met 4% aangepast. Dat lijkt veel, maar een transparante tariefcorrectie werkt in de totale projectkosten vaak minder versterkend dan een mark up die wordt berekend over het volledige realisatiebudget.”

Volgens hem speelt daarbij een breder marktmechanisme. Aan de voorkant wordt vaak gestuurd op lage advieskosten, terwijl het daadwerkelijke verdienmodel verderop in het traject zit. “Opdrachtgevers vergelijken tarieven, maar hebben niet altijd scherp waar het geld uiteindelijk wordt verdiend. Zeker bij meerwerk kan dat effect zich verder versterken.”

Waarom mark ups ook worden verdedigd

Tegenover deze kritiek staan argumenten die door voorstanders van mark ups veelvuldig worden genoemd. In sectorpublicaties en vakliteratuur wordt mark up onder meer verdedigd als:

• Risicoafdekking: uitvoerende partijen nemen financiële en planningsrisico’s over, zoals faalkosten, aansprakelijkheid en fluctuaties in materiaalprijzen;
• Eenvoud voor opdrachtgevers: één totaalprijs (turnkey of design en build) verlaagt de complexiteit in contractering en coördinatie;
• Continuïteit en overhead: mark ups financieren projectmanagement, organisatiekosten en kennisopbouw binnen grotere organisaties;
• Resultaatverantwoordelijkheid: bij een vaste aanneemsom ligt het risico van overschrijdingen primair bij de opdrachtnemer.

Deze argumenten worden onder andere benoemd in publicaties over design en build contracten en geïntegreerde projectlevering binnen de bouw- en vastgoedsector.

Waar het spanningsveld ontstaat

Volgens Van Engelenburg ontstaat het spanningsveld vooral wanneer advies en levering samenvallen. “In andere sectoren is al vaker gebleken dat wanneer degene die adviseert ook degene is die levert, prikkels kunnen verschuiven. Zo werd in de publieke sector ooit gewezen op het grote overschot aan verkeersborden, mede doordat ontwerp en levering in één hand lagen. In de kantoorhuisvesting zien wij vergelijkbare risico’s bij turnkey oplossingen: belangen lopen door elkaar, wat kan leiden tot hogere kosten of concessies in kwaliteit.”

Wat opdrachtgevers vandaag al kunnen doen

Om grip te houden op kosten en kwaliteit helpt het om bij elk voorstel drie vragen expliciet te stellen:

1. Over welk bedrag wordt de mark up berekend?
2. Welke risico’s worden hiermee daadwerkelijk afgedekt en zijn die proportioneel?
3. Hoe wordt tegengesteld belang voorkomen, bijvoorbeeld bij meerwerk?

“Inzicht en transparantie zorgen voor rust,” besluit Van Engelenburg. “En uiteindelijk voor betere keuzes, betere kwaliteit en beter voorspelbare kosten.”